【張金鶚】

     　實價登錄制度在去年底選舉壓力下，立法院終於三讀通過，本月十六日將正式公開揭露，開放供民眾查詢。在當前房價高漲、房市混沌不明，民眾焦慮抱怨買不起房屋之際，實價揭露將讓「國王的新衣」現形，同時看到「退潮之後誰在裸泳」，此對房市產生極大衝擊，值得社會重視與全力支持。

    　最近房市明顯萎縮，雖然大家關心的房價仍未明顯下跌，但已傳出有些地區（如新北市新莊重劃區）投資客降價拋售潮。然而，由於政府不像交易量般，未能完整正確掌握房價資訊，因此房價始終無法見到陽光，即便當前房價已開始下跌，仍可炒作哄抬、混淆視聽，結果資訊不透明、不對稱，形成購屋者輸家，業者贏家，非常不公平。

    　實價登錄在此房市衰退反轉之際公布，勢必引發部分業者與投資客的不滿反彈，將可能對此制度發出不信任與要求廢止的呼聲（如同當前奢侈稅一般）；一般民眾亦可能因為對所查詢資料未盡滿意，在此時刻也加入批判政策行列。如此一來，在各界質疑與壓力下，若政府未能堅強支持這項重要且基礎的政策，有可能導致實價登錄制度的崩解，或僅流於形式，而無法確實發揮提供市場與民眾正確價格資訊的預期功能。

    　另外大家最關心政府實價揭露，是否反會被有心人哄抬房價，造成反效果。如果深入了解實價登錄制度，可知道申報不實除可連續從三萬至十五萬逐步提高裁罰外，亦有可能觸及刑法陷公務員登載不實罪之刑責，故即使負責主要申報業務的地政士業者及不動產經紀業無意不實申報，但若部分建築開發商或投資客未能提供確實成交價供申報人申報，即可能有上述刑責，不可不慎。

    　更重要的是每年有幾十萬筆（每個行政區少則百筆，多則千筆）個案交易，即便有少數個案被有心人蓄意炒作（未被發現罰款），民眾還是可從大多數正常申報個案比較，獲得正確房價交易資訊。更何況，少數哄抬個案，政府也可將透過統計與查核模型，列入異常個案，不予公布。只要政府落實執行此制度，實價揭露應可被全民信任並利用。

    　當然實價登錄制度剛開始上路，仍有許多不足之處，急待改進。

    　首先，查核制度要嚴格落實。據了解基層人員忙於徵收市價補償查估、公告土地現值及重新規定地價等作業，皆將排擠大規模從嚴抽查之力道。對此，雖主管機關曾研擬五年二．四億元的不動產實價登錄相關實施計畫，爭取經費委外查核，但核定經費僅剩一成多，減縮甚多，每年七、八百萬元預算，只能補助每個地政事務所一台電腦，如此執行與查核令人憂慮。

    　其次，揭露制度要更及時完整。目前揭露資訊缺乏統計與查核模型檢驗，透過人工經驗檢核缺乏時效；同時揭露內容只有區段化個案房價，缺乏完整的統計分析與行政小區的房價指數公布，如此揭露，民眾參考仍有落差不足。

    　第三，目前立法規定預售屋登錄時間限制過於寬鬆與建設公司交易案件無須登錄，造成實價登錄的缺口，此應盡速修法補強。

    　近幾年由於長期低利環境加上游資充沛，市場炒作行情不斷，部分媒體也「比高不比低」的渲染，將原本應是安身立命棲身之所的住房過度商品化，淪為囤積居奇的投機工具。實價登錄施行後減少資訊不對稱，降低炒作套利的利基，讓投資客逐漸退場，才能讓房市回歸基本面。

    　最後，要提醒實價登錄到揭露只是健全房市的第一步，大家更關心何時透過實價登錄到實價（交易與持有）課稅，政府應及早規劃討論。當務之急，除大力支持健全實價登錄制度外，同時應思考接下來公告現值與公告地價的調高接近市價之際，如何調整降低一戶自用住宅與調高二戶以上非自用住宅的累進稅率，如此透過實價登錄達到逐步漸進的稅制改革最終目標。

（作者為國立政治大學地政學系特聘教授）

好文來源：http://news.chinatimes.com/forum/11051402/112012101500363.html （原文刊登於2012年10月15日《中國時報》）

（本文為作者個人意見，不代表本智庫立場）