都市更新條例在民國87年11月11日公布實施，至99年5月歷經八次修法，在101年3月29日發生文林苑強拆事件後，關於都更條例所涉及的「公共利益」與「多數決」的意義與規範，引發社會強烈關注。

文林苑事件迄今兩年以來，立法委員們前後提出21個修法版本，行政院也在101年11月29日院會通過官方版的修正案。其後，102年4月26日大法官會議針對士林文林苑與土城大慶信義福邨社區提出釋憲案，作成釋字第七O九號解釋，宣告都更條例第十條第一、二項與第十九條第三項前段違憲。(有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨。)都市更新條例必須在今(103)年4月26日前完成修法，否則違憲條文將失效，都更制度能否繼續推動將出現重大問號。(因為已無法源可申請都市更新計畫)

都更條例修法看來已是箭在弦上，但箭要射向哪哩，箭靶到底存不存在，似乎還渾沌不明。現階段在不同人士的心中似有三種發展方向，一是簡化問題，只針對違憲條文修訂；第二是就放給他違憲，看看到時會怎樣；第三是好好修訂，讓都更能全面有效推動。台灣形塑社會契約的方式，確實讓人嘆為觀止。

第一種方向就是將都更推動不力的問題再向後延宕，除了違憲條文外，其他問題以後再說。這個方向本質上更包含著維繫以建商主導更新的寡占模式，讓都更只能發生在潛在利益夠大個案，大範圍的老舊社區就繼續擺著。

第二種方向非常詭異，但頗有破壞性建設的意涵。「就給他違憲」代表著讓都更歸零，讓所有問題全部浮上檯面，讓他亂個徹底。會這樣思考的原因，在於這麼多修法版本中，混雜著維繫既存利益與不公結構、過度激進的改革方案，以及在現實條件下尋求相互妥協與不失合理等多面向版本。但是，大家(提案委員與背後的倡議者)多堅持著自己的立場，協商似乎不是短期內可行。於是，「讓都更爛掉」反而可能產生更大的壓力與質變的機會。這種人人有機會各個沒把握的走鋼索邏輯或謀略，我不知道國人會怎麼想，我只知道在當前的社會中發生這種事，似乎不會太令人感到意外。

當然，大多數國人都希望行政院與立法院能夠好好修法，讓都更有效推展。對此得先確認目前的都更制度存在哪些重大問題，以及修法的目的與構想是不是可以讓都更較順利的推展。

基本上現行都更條例存在三大層面問題。最上層問題是都市更新沒有與整體都市計畫體系接軌，在缺乏上位計畫規範與引導下，都市更新缺乏重點改善地區與目標，造成都更零碎化與過度市場化(台北市平均屋齡最低的內湖區更新案例最多，最老舊的大同萬華區卻寸步難行)，可能危害都市整體發展。在此情況下，我們就很難接受都市更新具有「公益性」，於是都更獎勵也就不具「正當性」。

這個問題的主要責任歸市政府。市政府應該依據都市計畫與都市發展構想，在劃設都市更新地區同時，也應該以類似都市計畫的細部計畫方式，擬定更新地區的發展步驟與內容，並且定期檢討修訂。如此，符合計畫目的的更新案才有獎勵的價值，資源才會被引導致優先更新地區。亦即，都更計畫應該是都市計劃的下位計畫，而非平行計畫，更不應該是脫稿演出。反過來說，都更條例的修訂應該強制各縣市政府全面擬定都市更新計畫，並規範符合都市計劃與地區都市更新計畫的更新單元計畫，才有資格獲得獎勵。我們要了解，過度獎勵必然產生總體損失，財務報表的資產必定對應等值的負債，都更獎勵沒有任性的空間。

都更的第二層面問題是推動模式與配套制度過度單一化，這是最核心的問題。當前的都更過度偏向建商主導模式，不重視強化社區自辦與政府主導能力，導致「都更=推案」這種嚴重向市場傾斜的扭曲結果，以及不具推案價值的社區就沒有都更條件這種怪論調。

台灣有超過350萬戶以上的房子需要都更，台北市則超過40萬戶。都更條例通過15年來，台北市經由都更拆掉8,147戶老舊建築（合法建築物6,689戶，違章建築戶1,458戶），40萬／8,147*15年等於736.5年（736年前是元朝至元十五年或南宋祥興元年，當年文天祥被捕押往元大都），亦即在當前以建商主導的推動模式下，都更只會變成假議題，這就是以建商主導都更的「效率」。況且，台北市還是全國都更效率最高的城市。我們還要這樣下去嗎？

讓我們算一算，如果未來20年將「目前」需要都更的房子都改建，以每戶平均300萬元的造價計算，光建築投資產值較高達10.5兆元，轉換成年產值約每年8,400億元（以5%折現），若加上其他衍生投資與消費，每年至少為GDP貢獻一兆元以上產值，而且連續20年以上。這不是拼經濟，甚麼才是拼經濟。

強化社區主導都更能力才是全面推動都更最核心的價值與策略，就是一般所說的「自力更新」。由社區主導更新有很多好處，關心與認真、普遍與全面、更新利益歸社區共享；但由社區主導更新也存在不少難處，專業能力、資金融通、溝通協調。為了這些好處，制度上就應該協助克服那些難處。因為這些好處符合集體利益與公共利益，那些難處屬於制度上盡的任務，一切合情合理。

為了強化自力更新的基礎，都更條例的修訂首先要強化社區更新會的法律位階與多元性，讓社區更新會很容易成為實施者。其次，要建立都市更新代理實施制度，亦即由更新會委託具法令認證的專業團體，協助各項都更專業事務推動。所以，代理實施者的資格認定與考核，也是制度上應配套建立。有了組織與專業後，資金調度融通的支援系統也要跟上。無論是以都市更新基金或另行建立都市與住宅發展專業金融機構(類似日本住宅金融公團或美國的Ginnie Mae)，主要目的是針對自力都更提供財務融通或信用增強協助，必要時亦得參與實施或協助購回不願參加都更者之產權。這種財務支援模式，過去在921基金會所推出的臨門方案與築巢專案有過非常成功的經驗，未必需要到國外取經。

公辦都更則是另一項重要模式。除了公有不動產參與都更應由政府主導開發外，縣市政府更應該成立有能力「執行」都市更新的專責機構。讓政府有能力自己做，別老想著民間可以做政府就不要做這種藉口，因為15年來已經證實民間做不來。而且，公辦也不應該只停留在公有不動產框架內，應該更積極規劃推動大範圍都更的執行，以及接受民間社區委託，擔任代理實施者的功能。亦即，民間做不來的是，政府要先擔起來，再陸續培養出更多具有專業能力的人才與組織，然後再陸續交棒出去。這類似早年生產力中心或工研院的模式，是都更制度該學習的典範。

公權力介入方式與同意比例，則是各界較為關注的問題。但說真的，這比較技術面，也比較沒有標準，處理的原則是大家說好就好，但法律訂了就要真的做，計算比例的認定標準要合理，有不足或受到損害的狀況，要有補助與協助機制。例如，對於灌水的人頭數要排除，如果同意比例提高到90%，對於不同意10%的財產權要合理保障；至於該拆的房子，公權力就要協助介入，但要提供另一階段的再協商過程與安置保障機制，讓事情有步驟有情理的走。時間就是金錢這種觀點，在都更過程中，還是要打點折扣的。而且「公權力介入」這句話，不能只是拆房子，還要包含財產權利、合理安置與充分協調的確保。簡單說，就是這些事都要建立作業程序與執行標準。

都更的最下層的問題是社會對都更的價值觀或認知。如果很多人還繼續將都更視為高獲利的事情，那都更一定完蛋，即使有自力更新機制也會一同陣亡。一個社區的都更投資客越多，都更的可能性就越低。因為潛在的更新後利益早就被事先掏空，後續哪來這麼多價值可以被創造出來。但這個問題非得等到房市反轉，都更宅價值現形後，才可以獲得舒緩。

此外，都更就是將自己的舊房子改建成新房子，按理是要花成本的。哪有東西可以免費舊換新，還可以送禮物的道理。當年台北市政府喊出都更一坪換一坪的口號，真的是禍害。較合理的觀念應該是，都更要花錢，但應該經由適宜的財務支援制度，讓民眾可以輕鬆負擔。不想多花錢的，就應該好好遵守都市計劃的規範，多創造一些公共利益來交換獎勵，這才合情合理。政府的責任，就是建立能落實這種結果的制度。

都市更新制度與觀念若不更新，一切還是緩慢與空轉，衝突與抱怨也不會停歇。要建立合理有效的都更制度確實不容易，過度利益導向與過度理想主義，都將造成制度改革契機的消逝，合理的妥協與完善的配套機制才是正道。於是，我們可以從接下來立法院的修法與年底的選舉，看看誰是有擔當有氣魄的政治家，誰是嘻皮笑臉耽誤國家發展的政客，誰又過度理想而耽誤了理想。

好文來源：http://opinion.cw.com.tw/blog/profile/260/article/1367。2014年5月12日。